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Intérêts bancaires et démembrement de propriété

Acheter un bien en démembrement, notamment en nue-propriété, présente de multiples atouts, à savoir des avantages fiscaux, patrimoniaux et financiers. En effet, le prix d’acquisition est moindre, l’acheteur ne possédant que les droits d’en disposer. De même, le bien peut être acquis via la souscription à des parts de SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier qui sont des titres de propriété. Qu’en est-il toutefois des intérêts bancaires ?

Rappel sur le démembrement de propriété

Le bien immobilier est démembré lorsque les droits de la pleine propriété sont départagés. On distingue alors d’une part l’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien à sa convenance, de l’occuper ou de le mettre en location et d’en tirer les revenus locatifs. La nue-propriété d’autre part, est uniquement le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le conserver ou de le revendre. L’usufruitier et le nu-propriétaire conviennent d’une période pendant laquelle le démembrement de propriété est en vigueur. Il s’agit alors d’un démembrement temporaire : l’usufruit s’éteint à l’échéance de la période convenue et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. On parle en revanche de démembrement viager lorsqu’il prend fin au décès de l’usufruitier.

Attention aux intérêts de l’emprunt par rapport au délai de jouissance

Le délai de jouissance est la période entre laquelle la SCPI est souscrite et le moment où le gestionnaire distribue les premiers dividendes. Cette période peut aller d’un à trois mois, voire plus pour certains gestionnaires. Ce délai doit donc être pris en compte dans le cas où il a été fait appel à un financement à crédit pour l’acquisition des SCPI.

Par ailleurs, les charges financières, dont lesdits intérêts bancaires, font l’objet d’une déduction lorsque la SCPI produit des revenus. C’est le cas lors de l’acquisition en usufruit et non en nue-propriété. En résumé, les intérêts bancaires d’un souscripteur de parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas déductibles.

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